В сфере ЖКХ продолжается внедрение изменений. Это и система ГИС ЖКХ, и предложение ввести стандарты качества, за несоблюдение которых будут аннулировать лицензии компаний. На этом фоне как-то не слышно про ТСН-ТСЖ. Лишь время от времени появляются новости об очередном хищении средств председателем или бухгалтером ТСЖ. О том, что сегодня волнует председателей товариществ собственников, мы поговорили с директором Ассоциации ТСЖ Московской области, преподавателем Российской Академии народного хозяйства и государственной службы Сергеем Белолипецким.
Как бы вы оценили состояние ТСН-ТСЖ на данный момент?
На мой взгляд, происходит ущемление прав собственников и нарушение 35 статьи Конституции, в которой сказано: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Многоквартирный дом — это наша собственность, а ТСЖ, ТСН и ЖСК — это лишь формы управления данной собственностью.
В чем же нарушение? На мой взгляд, это действующая система капитального ремонта. С ее помощью государство выкачивает деньги из собственников и наполняет свою, скажу грубо, ненасытную утробу. То есть деньги собственники платить обязаны, а вот как и когда будет сделан капитальный ремонт — это уже не их дело. У нас масса сигналов с мест, что деньги разворовываются, ремонт делают так, что лучше его бы и не делали вовсе. Это все последствия системного преступления в нашей сфере. Нарушено основное право собственников — право распоряжаться собственным имуществом. Если бы это право соблюдалось, действующая система капитального ремонта просто не могла бы возникнуть.
Некоторое время назад ТСЖ переименовали в ТСН. Это как-то отразилось на состоянии товариществ?
Само изменение название с ТСЖ на ТСН в принципе правильное, так как можно управлять не только жильем, но и недвижимостью, например, коммерческой. Но другой вопрос, как эта поправка вступала в силу. Люди, которые регистрировали ТСЖ, когда закон уже был принят в первом чтении, оказались в сложной ситуации: налоговая инспекция не могла их зарегистрировать, потому ТСЖ юридически уже нет, а по ТСН еще нет инструкций, как действовать. В результате были суды, в которых собственники отстаивали свое право на создание товарищества. А налоговики вынуждены были тут же на ходу придумывать какие-то варианты инструкций. То есть Гражданский кодекс написан одним образом, а Жилищный — другим: левая рука не знает, что творит правая. А законопослушный гражданин и чиновник вынуждены выполнять законодательство в целом. Поэтому было много неразберихи.
Еще одно серьезное изменение в сфере ЖКХ — внедрение системы ГИС ЖКХ. Управляющим компаниям она не очень понравилась: сырая, много забот и мало толку. А что скажут представители ТСН-ТСЖ про нее?
На эту систему ушло много денег, но реализована она была просто отвратительно. Из-за того, что система сырая, ее полное внедрение переносили несколько раз. Сейчас снова продлили срок заполнения данных до 1 июля. На мой взгляд, это просто очередной распил бюджетных средств. Теперь чиновники где-то наверху могут сказать: «Смотрите, какую большую работу мы проделали». Да, деньги потрачены огромные, а на выходе пшик. Причем для нас это лишняя головная боль. Система, вместо того, чтобы нам помочь, отнимает много времени: количество обязанностей выросло почти в два раза. Зачем-то системе нужные даже самые незначительные сведения обо всем доме, чуть ли не расположение всех вколоченных гвоздей. Чтобы разместить все эти данные, уходит очень много времени, система постоянно тормозит. Для нас важнее отчитаться перед своими собственниками, а не перед мифическим надзорным органом. Одним словом, ГИС ЖКХ только мешает товариществам. Как она улучшит сферу ЖКХ с точки зрения собственников, я не знаю. Например, нужно ли обычному потребителю из Петропавловска-Камчатского знать о состоянии дома в Красногорске? Что даст такая публичность? Мне кажется, это пустая трата денег и времени.
Минстрой предлагает ввести стандарты качества для управляющих компаний и за их несоблюдение аннулировать лицензию. А нужны ли какие-то стандарты качества для ТСЖ-ТСН?
Деятельность нашей сферы сейчас регулируют более двух тысяч нормативно-правовых актов. Их нужно все не только читать, но и знать и соблюдать. Чтобы быть в курсе постоянно меняющегося законодательства, нужно перестать работать, сидеть и изучать все новые и новые поправки. А уж если ты что-то упустил и невольно нарушил, то оштрафуют тебя уже через пять дней. Ты только потом поймешь, за что именно.
Что касается самих стандартов качества, то у меня эта новость не вызывает особого энтузиазма. Приведу пример из истории Советского Союза. Тогда недвижимости в собственности не было. С нас брали деньги не за владение собственностью, а за пользование помещением. И раз мы не были собственниками, то мы сами никак не влияли на тариф на содержание жилья. Сколько нам назначали, столько мы и платили. Правда, тарифы были невысокие, но содержать на них дома было сложно. Поскольку управляющие компании были государственные, то у них были нормативы. Они из расчета, например, на 100 тыс. кв. метров, должны были делать текущий ремонт: столько-то квадратов кровли заменить, столько-то плитки переложить, столько-то метров стен покрасить и так далее. Это называлось укрупненные нормативы.
Но социализм кончился, собственность стала частной. Возникает вопрос, какие укрупненные нормативы могут быть при частной собственности? Никаких нормативов не может быть. Пусть собственники сами разбираются, как им управлять собственными домами. Поэтому я не понимаю, как можно для конкретного дома установить общефедеральный стандарт. Это как средняя температура по больнице. Это абсурд. По сути, они снова нам предлагают вернуться к социализму. Видимо, ничего другого не могут придумать. Результат должен достигаться другими способами: не общими стандартами, а рыночными механизмами. Когда есть схема «потребитель-заказчик-исполнитель», то никакие стандарты не нужны. Все прописывается в договоре, а заказчик все сам контролирует. Хватает денег — купите себе «Мерседес», не хватает — «Ладу Приору». Вот и все.
Как бы вы оценили масштабы мошенничества в ТСЖ-ТСН? Мы каждую неделю читаем новости, что заводятся дела против очередного председателя или бухгалтера ТСЖ. Они сопоставимы с масштабами мошенничества в управляющих компаниях? И как справиться с этой проблемой?
На самом деле сейчас эта тема ушла на второй план. А вот 2–3 года назад в СМИ было просто засилье негатива о ТСЖ, в том числе, акцентировали внимание на теме мошенничества. Воруют во всех сферах, а не только в ТСЖ. Мы знаем и про «оборотней в погонах» из Следственного комитета, у нас даже целые министры и губернаторы берут и дают взятки. Не будем упоминать фамилии, все и так их знают. Так что, если в ТСЖ и воруют, то это капля в море.
Приведу пример. Я как-то прочитал в журнале «Председатель ТСЖ» статью. В Иркутске рядом стоят два одинаковых девятиэтажных дома. В одном действует ТСЖ, а в другом — управляющая компания. Оба дома попали в программу капремонта еще по 185 закону. В одном случае председатель ТСЖ исполнял роль заказчика. Он ознакомился с расценками, предложенными подрядчиком и отклонил их. Смог получить деньги из программы и сам организовал капитальный ремонт у себя в доме: заменил кровлю и лифты, отремонтировал подъезды. А в соседнем доме УК за эти же самые деньги просто покрасила стены в подъездах.
Не стоит кидать камни в ТСЖ и нагнетать обстановку. Честный человек везде честный. Мне за свою жизнь приходилось работать и в управляющей компании, и в ТСЖ. Я знаю ситуацию ЖКХ изнутри. ТСЖ — это кошелек вашего дома, который вы сами контролируете. Закон требует, чтобы председатель отчитывался ежегодно, ревизионная комиссия проверяет всю бухгалтерию сверху донизу. А еще есть уголовная ответственность за нецелевое расходование средств. Так что механизмов контроля руководства ТСЖ хватает. Главное, чтобы сами жители внимательно следили за деятельностью председателя и требовали с него отчет о его работе.
История рынка ЖКХ в России знает множество примеров, когда жители пытаются создать свое ТСЖ-ТСН, но сталкиваются с сопротивлением управляющих компаний. На ваш взгляд, необходимо ли здесь как-то менять законодательство или властям уделять дополнительное внимание этой проблеме?
Да, такая проблема есть. Например, в новостройку много вкладывать не надо, недвижимость не разрушается в одночасье. Естественно, когда такой дом попадает в руки управляющей компании, она всячески противится созданию ТСЖ-ТСН. Вы спрашиваете про законодательство, но на самом деле тут и менять-то ничего не надо. У нас такое законодательство, что провести собрание собственников в доме на 500–600 квартир практически невозможно. Так что управляющие компании находятся в выигрышной позиции. Ко мне люди приходят, просят помочь организовать собрание, я им говорю: «Сделайте вот это и то, соберите вот такие документы». Они смотрят и уходят. Надо, чтобы люди захотели навести порядок, и нашли для этого время и силы.
Нередко от управляющих компаний можно услышать аргумент, что ТСЖ-ТСН не в состоянии самостоятельно обслуживать многоэтажки, мол, для этого нужны профессионалы, а председатель ТСЖ и его соратники — не профессионалы и уделяют управлению домом время по остаточному принципу.
Это скорее демагогия, хотя частичка правды тоже есть. Действительно, председатель ТСЖ — это не профессия. Это собственник дома, которому другие собственники доверили следить за состоянием дома. Он может выбрать правление, проводить собрания, отчитываться о проделанной работе. А кто такой профессионал? Он получает деньги за свою работу и несет ответственность за ее результат. В чем разница между председателем ТСЖ и, скажем так, профессионалом в сфере ЖКХ? Председатель управляет домом, то есть контролирует финансовые потоки, а профессионал — эксплуатирует здания и занимается его техническим содержанием.
Давайте реализовывать схему «заказчик-подрядчик». Пусть председатель будет заказчиком, а управляющая компания подрядчиком и исполнителем. Кое-где такое есть, но редко, и ТСЖ в таких случаях чаще всего «ленивые». Надо, чтобы не управляющая компания, а председатель ТСЖ, как представитель собственников, контролировал финансовые потоки, смотрел сметы, принимал работу и так далее. Задумайтесь, в строительстве никто не спрашивает, зачем нужны заказчики и подрядчики. Там это норма. Но почему в строительстве реализована эта схема, а в ЖКХ она вызывает вопросы? У ТСЖ и управляющих компаний вообще-то разные задачи. Задача ТСЖ — поддерживать дом в хорошем состоянии, а задача компаний — извлекать прибыль, а значит, оптимизировать издержки, сокращать расходы.
Евгений Сеньшин
