Премьер-министр России Дмитрий Медведев заявил, что российскому правительству необходимо найти средства для продолжения программы расселения из аварийного и ветхого жилья. О том, выгодно ли застройщикам участие в этой программе и с какими «подводными камнями» приходится сталкиваться при её реализации, рассказали эксперты.
Элеонора Шалбарова, генеральный директор компании «Мобил Строй XXI»
Участие в госпрограмме расселения ветхого жилья выгодно только тем застройщикам, кто в состоянии обеспечить качественное жилье по минимальной стоимости.
Компенсация застройщику сильно ниже рыночной стоимости и постоянно участвовать в этой программе могут только застройщики с высокотехнологичными инновационными технологиями строительства и высоким уровнем планирования. В числе основных «подводных камней», с которыми приходится сталкиваться застройщику, участвующему в программе расселения ветхого жилья, в первую очередь – задержки финансирования. Федеральный центр перечисляет области деньги с запозданием, область задерживает перечисление районным администрациям, в свою очередь, администрации не могут вовремя рассчитаться с застройщиком.
Второй «подводный камень» - планировочные решения: квартиры раскладываются, исходя из санитарных и социальных норм, архитектурные излишества не одобряются и не оплачиваются администрацией. В результате, дома получаются максимально простыми, без общественных помещений и пространств. В общественном сознании закрепляется связь застройщика с такими типовыми домами, и застройщик вынужден объяснять, что такая архитектура не обусловлена технологией или скудостью фантазии архитектора. Просто изначальное техническое задание от администрации предполагает максимум квадратных метров жилой площади при минимуме стоимости, и застройщик вынужден укладываться в это «прокрустово ложе».
Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development
Идея стимулирования программы расселения аварийного и ветхого жилья во многом исходит как раз из потребностей самих застройщиков. Спрос на новостройки восстанавливается крайне вялыми темпами, при этом в основном более-менее стабильно выглядит в сегменте бюджетной недвижимости и стимулируется за счет программы субсидирования ипотечных замов.
Собственно рост ипотечного рынка почти на 50% по итогам первого квартала остается во многом заслугой и самих застройщиков, работающих на грани рентабельности, а иногда и откровенно за этой чертой, что приводит к росту и без того внушительного долгового бремени и уходу части компаний с рынка. Несмотря на то, что пик удорожания цен на стройматериалы пройден в прошлом 2015 году, по итогам текущего материалы могут подорожать еще на 10-30% в зависимости от уровня локализации производства.
Низкий спрос на новое жилье и рост расходов во многом приводят к снижению активности - уже в первом квартале зафиксирован существенное сокращение числа выданных лицензий на застройку, что по итогам только текущего года может привести к снижению объемов ввода жилья на 13-15% да и то за счет объектов, строительство которых было начато в 2014 году, а в перспективе 2 лет при сохранении негатива на рынок объемы будут падать на 25%-30% ежегодно.
Таким образом, программа расселения может стимулировать спрос на жилье со стороны государства, что конечно, же может восприниматься только с позитивом.
Риски не выплат со стороны государства минимальны, однако спрос при этом формируется только в бюджетном сегменте.
Максим Бойко, председатель Совета директоров компании «Управление капитального строительства «ЛАРЖ»
В текущей действительности, когда более 40% строений жилищного фонда города Москвы являются ветхими и аварийными, требуются новые, инновационные подходы для решения задач по восстановлению, наращиванию и вовлечению городского имущества в хозяйственный оборот для обеспечения граждан доступным и комфортным жильем и пополнения городской имущественной казны.
Проекты по созданию доходных домов без государственно-частного партнерства представляются нерентабельными в силу того, что период высвобождения земельных участков для строительства, с учетом переселения жителей, осваиваемых территорий и реновации инженерной инфраструктуры ведет к окупаемости проектов не ранее чем через 8 лет.
Поэтому целесообразным представляется создание акционерного общества, 51% акций которого будет принадлежать городу Москве, а остальные 49% – частным инвесторам. Благодаря законодательному стимулированию реализации хозяйствующими субъектами инвестиционных проектов в сфере строительства арендного жилья, застройщику сегодня крайне выгодно участвовать в подобных программах.
В то же время, сроки окупаемости проектов могут быть значительно уменьшены путем участия города в мероприятиях по переселению жителей и оформлению земельных участков, поэтому такие меры будут выгодны и городу, и бизнесмену.
