Люди издавна стремятся стать собственниками. Но  у нас владельцы квартир и домов поставлены в ситуацию, когда собственность является для них наказанием. Почему так? 

На протяжении четверти века жилищная сфера подвергалась непрерывному процессу реформирования. Его итог поражает: те, ради кого и затевались все преобразования, собственники жилья, превратились в самую бесправную касту, которая подвергается дискриминации со стороны всех игроков этого рынка. И сейчас возникла ситуация, когда «верхи» уже не могут, а «низы» не хотят жить по-старому. Вот только как менять это положение, ясного представления пока ни у кого нет.

Если у вас нету дома

Собственники жилья в многоквартирных домах (МКД) сегодня не ощущают себя собственниками. Один яркий штрих, который отмечают практически все: невероятно трудно заманить жильцов на собрание для решения самых насущных вопросов.

А ведь эти вопросы, зачастую бывают не просто серьезными, а поистине судьбоносными. Благодаря всеобщей пассивности появляются ТСЖ, которые действуют от имени собственников, но исключительно в своих интересах. Есть немало историй, когда к руководству жилищными товариществами приходят недобросовестные люди, которые уводят немалые средства в неизвестном направлении. И в большинстве случаев деньги пропадают бесследно.

В конце августа в Самаре прошел форум «Эффективность ЖКХ в Самарской области». Хотя речь формально шла об отдельном регионе, вопросы, которые обсуждались, имеют общероссийское значение. По словам тех, кто присутствовал на данном мероприятии, это был не иначе как крик души доведенных до отчаяния собственников. Главный посыл форума — пора изменить жилищную политику в пользу владельцев квартир и домов. Сегодня же это самая бесправная категория всего процесса.

Что предлагают самарчане? Во-первых, обеспечить условия для регистрации общедомового имущества МКД. Только тогда собственники начнут понимать, что они собственники не только своих квартир, но и всего дома.

В свою очередь, регистрация общедомового имущества непосредственно связана с его кадастровой оценкой. Но сегодня никто ее проводить не собирается. И прежде всего по той удивительной причине, что в России миллионы многоквартирных домов, а вот объектами недвижимости они не являются. Де-факто это бесхозное имущество, которое неизвестно кому принадлежит.

Во-вторых, надо восстановить функции БТИ, так как сегодня нет достоверных данных об объектах недвижимости. А без них регистрировать МКД невозможно. Сейчас вообще непонятно, кто отвечает за достоверность первичной информации. 

В-третьих, участники форума предлагают обуздать административное давление на ТСЖ — в первую очередь со стороны управляющих компаний и горжилинспекций, которые часто навязывают им свое понимание, связанное с  предоставлением услуг.

В-четвертых, начать, наконец, проводить жилищную политику в интересах жителей, а не государства. Например, дома, которые тратят собственные деньги на капремонт, должны получать стимулы для своего развития.

Посылая на три буквы

В чем сегодня заключаются основные коллизии в отношениях между собственниками и УК, между собственниками и государством?

Генеральный комиссар НП «Сампо» Александр Павленко видит 12 основных нерешенных узлов.

1. У МКД нет права на землю.

2. Нет описания общего имущества жильцов.

3. Де-факто не выделена доля собственника на общее имущество дома.

4. Нет процедур передачи прав владения МКД собственникам.

5. Не существует такого зарегистрированного объекта недвижимости, как МКД.

6. Не проводится экспертиза технического состояния МКД по износу.

7. Нет достоверной информации о техническом учете МКД.

8. Нет адресных субсидий собственнику.

9. У собственника нет права заказчика по услугам ЖКХ.

10. У собственников нет права выбирать подрядчика при проведении капремонта.

11. Нет права на реконструкцию и обновление дома по желанию собственников.

12. У собственника нет статуса собственника.

Сегодня собственник в тупике: по сути дела, он владеет воздухом. Раз уж мы выпустили из бутылки джинна собственности, то собственника надо мотивировать и помогать ему стать реальным владельцем своего имущества, то есть в данном случае МКД.

Собственник же не знает, как ему поступить, где найти управу на произвол. В надзорных органах обычно его слушать не хотят, взамен посылают на три буквы — в суд. А там эти процессы могут длиться долго. Но самое печальное в том, что у нас многие судебные решения просто-напросто не исполняются.

Возникает замкнутый круг.  

Наследники Швондера

Собственники жилья попали в сильную зависимость от тех, кто их обслуживают. И последние этим активно пользуются. По оценке экспертов, до 80% управляющих компаний находятся в сговоре с местной администрацией. При этом страдают не только жильцы, но и добросовестные управленцы.

Как рассказывает один руководитель такой УК, в одном из подмосковных городов компания взяла в управление несколько домов. Но вскоре ее стали выдавливать с этой территории, освобождая место для организации, аффилированной с администрацией.

Сегодня создаются советы домов, они выбирают своего председателя, на которого и падает вся нагрузка. Однако зачастую это весьма уязвимое лицо.

По словам председателя правления Регионального центра общественного контроля Московской области Натальи Галл, человек, выбранный председателем, берет на себя большую ответственность на общественных началах, то есть, бесплатно. Но при этом на него оказывают давление и УК, и  горжилинспекции — чтобы он не «возникал» при виде их безобразий. А если он к тому же владелец какого-нибудь бизнеса, то в случае проявления строптивости может его и лишиться.

По словам Натальи Галл, общественники центра помогают разбираться с подобными конфликтами, но многие председатели уже довольно сильно запуганы. И это происходит в ситуации, когда УК часто игнорируют решения общих собраний жильцов.

Возникает вопрос, кто может навести порядок в нынешней ситуации? Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города», отвечает: только сами собственники. Каждый собственник достоин своего УК. Коль уж владельцы жилья не способны принимать решения, стоит ли удивляться, что им оказывают некачественные услуги.

Если жильцов не устраивает управляющая компания, то домовое собрание в течение месяца может ее заменить. Но если люди не в состоянии собраться, дабы принять такое решение, то и пенять им надо только на самих себя.

Все недовольны друг другом

Как считает председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков, одна из самых больших проблем заключается в том, что сегодня не существует экономики дома. Каждый МКД индивидуален, и нужно считать, во сколько обходится его реальное содержание. А пока этого не происходит, расчеты делаются на основе усредненных нормативов. В итоге одни дома переплачивают, другие — недоплачивают.

— Мы много говорим о необходимости воспитания активных собственников, одновременно насаживаем госрегулирование в сфере управления МКД, давим рынок, — говорит Андрей Широков. — А в результате все недовольны: собственники — управляющими, управляющие — собственниками, а все вместе — действиями законодательных и контролирующих органов в сфере ЖКХ.

Пока дом не станет самостоятельным объектом недвижимости, а общее имущество не подвергнется госрегистрации, в сфере управления недвижимостью что-то поменять невозможно, резюмирует эксперт.

Такие требования необходимы в связи с введением налогообложения жилой недвижимости на основании кадастровой оценки и принудительных сборов на капремонт. А также в связи с повсеместным административным давлением и штрафами за некачественное содержание неразмежеванных, де-факто находящихся во владении муниципалитетов земельных участков под МКД и придомовых территорий.

Собственник — это звучит гордо

Сегодня ситуация перевернута вверх ногами. Собственник — самый бесправный субъект рынка ЖКХ. Вроде бы он обладает большими правами, но они нигде не закреплены, нет механизмов для их реализации.

Этим положением активно пользуются и государство, и УК, и местная власть, и надзорные органы. Ответственность всех этих структур за свои действия размыта, они выведены из-под действия санкций и наказаний. И, разумеется, не гнушаются использовать в своих интересах предоставленные им возможности.

Такая ситуация невероятно демотивирует собственника быть таковым. Неслучайно звучат предложения исключить его из этих отношений. Пусть, мол, владеет своей квартирой и больше ни во что не лезет, а все за него сделают созданные для этих целей организации. Такой путь — для многих соблазнительный, но крайне вредный, ибо неизбежно приведет к дальнейшей деградации этой сферы.

Там, где реального собственника нет, рано или поздно наступает разруха. Проводимая государством жилищная политика должна в своей основе исходить из интересов собственника.

Это долгий и трудный путь, поскольку пока наш собственник, к сожалению, слабо проявляет свои качества. В том числе и потому, что никто с ним не считается. Ему предоставлено только одно право — платить за все деньги, а в праве спрашивать, как они используются, ему отказано. Вот он и ведет себя соответственно.

Изменим ситуацию — изменим и поведение собственника. Не сразу, конечно. Этот процесс растянется на годы. Но ведь государство само во многом виновато, ибо по его вине потеряна целая четверть века.       

Владимир ГУРВИЧ