На каких основаниях УК выполняет работы по дому?
Согласно ст. 154 ЖК РФ, в расходы на жилое помещение включена оплата содержания и текущего ремонта общего имущества собственников помещений в доме. Содержание и текущий ремонт имущества выполняются в соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, содержащим «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290, которым утвержден «Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения». Кроме того, перечень таких услуг и работ в зависимости от способа управления домом согласовывается на общем собрании собственников, включается в договор управления домом и др. (см. п.2 Постановления N 290). Также устанавливается периодичность их оказания и размер платы (сроком на один год) за содержание и ремонт общего имущества (п.31 Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).
Помимо осуществления плановых работ, закон обязывает управляющую организацию проводить непредвиденные работы. Но зачастую при обращении в управляющую организацию и указании на необходимость таких работ, граждане получают отказ под разными предлогами, например, данные работы и услуги не предусмотрены в договоре управления домом или требуется провести общее собрание собственников и принять решение о нецелевом расходовании средств по статье «текущий ремонт». В таких случаях нужно учитывать правовую позицию Высшего арбитражного суда РФ, отразившуюся и в практике судов общей юрисдикции: «Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме» (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 29 сентября 2010 г. №6464/10).
Какие неисправности в доме требуют немедленного устранения?
Перечень проблем, которые управляющая организация обязана устранить даже в отсутствие указания на это в договоре, решения собственников и денежных средств содержится в Постановлении N 170 и Постановлении N 290:
- протечки в кровле и перекрытиях санузлов;
- повреждения системы водоотвода;
- разбитые стекла, сорванные створки окон, форточек, входных и балконных дверей;
- отслоение штукатурки потолка или верхней части стены с угрозой обрушения;
- нарушение связи элементов фасада со стенами;
- неисправности мусоропроводов, лифтов, электрооборудования (см. Приложение 2 к Постановлению N 170, а также п.п. 7, 13, 17, 18 Постановления N 290).
Перечень неисправностей, перечисленный в Приложении 2 к Постановлению N 170, гораздо шире приведенного выше списка, однако некоторые его части в связи с изменением законодательства, в частности, вступлением в силу Жилищного кодекса РФ и Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, утратили силу. Собственнику нужно понимать, какое имущество МКД из перечисленного в Приложении 2 списка является общим, то есть обслуживает более одного жилого помещения. Такое имущество подлежит ремонту с привлечением управляющей организации (Решение Верховного суда от 02.07.2014 г. по делу №АКПИ 14-45).
Оплачиваются ли неотложные работы дополнительно?
Поскольку собственник ежемесячно в составе платы за жилое помещение оплачивает также содержание и ремонт общего имущества МКД, управляющая компания не вправе требовать компенсации за проведение неотложных работ в соответствии с требованиями Постановлений N 170 и N 290. Однако в этом вопросе также нужно учесть правовую позицию ВАС РФ, что неотложные работы и услуги должны оплачиваться, если их необходимость была вызвана обстоятельствами, которые УК не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности. Такая позиция основана на п. 1 ст. 401 ГК РФ. В то же время, согласно п. 31 Постановления N 491 предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
В случае дополнительного начисления платы без согласования с собственниками за выполнение работ по текущему ремонту, вызванными обстоятельствами, которые управляющая организация должна была предвидеть, она нарушает установленный порядок ценообразования и может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ (см. Решение Котласского городского суда Архангельской области от 31 марта 2015 г. по делу № 2-1012/2015). В случае отказа УК выполнить неотложные работы собственник помещения в доме вправе обратиться в Жилищную инспекцию с заявлением о нарушении управляющей организацией порядка содержания и текущего ремонта общего имущества, включить в него просьбу о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ и о выдаче предписания УК выполнить необходимые работы. Также заявление может быть направлено в прокуратуру.
