В данный момент общественный контроль в сфере ЖКХ является относительно новым явлением. Профессиональных кадров и квалифицированных специалистов в сфере ЖКХ сегодня не так уж много. Зато немало недобросовестных людей, ищущих пути получения легких денег и не задумывающихся о репутации. При этом государство не может сделать так, чтобы жилищный инспектор контролировал каждый дом. Что же делать простым гражданам? Ответ прост: самим следить за ситуацией
Как осуществляется в ЖКХ контроль со стороны общественности?
Общественный контроль в сфере ЖКХ должен осуществляться на высоком уровне. Нужно, чтобы он развивался, чтобы улучшать качество жилищных услуг и максимально защищать права пользователей. В данный момент созданы и успешно работают региональные центры, осуществляющие общественный контроль в сфере ЖКХ. Эти центры объединены в общую сеть. Они контролируют, насколько точно компании в сфере ЖКХ выполняют обязательства, рассматривают обращения граждан, проводят профессиональные консультации и оказывают квалифицированную помощь. Региональные центры, осуществляющие общественный контроль в сфере ЖКХ, предоставляют методическую поддержку, благодаря чему российские субъекты реализуют образовательные программы, позволяющие владельцам квартир в МКД узнавать необходимую для управления жильем информацию.
Региональные Центры ведут совместную работу с властями в регионах и готовят общественных жилищных инспекторов, контролирующих исполнение законодательных норм в сфере ЖКХ и деятельность управляющих организаций, контроль над тем, как реализуются программы капремонта, также они составляют рейтинги наиболее информационно открытых операторов в регионах и оценивают, насколько граждане удовлетворены качеством капремонта.
Субъектами общественного жилищного контроля являются те, кто может контролировать соблюдение обозначенных выше параметров.
Функциями контроля наделено множество органов, созданных без чьего-либо влияния. Речь идет, в первую очередь, об общественных палатах РФ, регионов, городов, районов, сел (муниципалитетов), общественных советах при органах власти федерального и регионального значения (ФЗ от 21.07.2014 N 212-ФЗ в ред. от 03.07.2016 «Об основах общественного контроля в Российской Федерации»).
Помимо этого, речь здесь идет о различных общественных наблюдательных комиссиях, инспекциях, группах общественного контроля и иных организационных структурах, осуществляющих общественный контроль в сфере ЖКХ. В последнюю группу органов, по п. 8 ст. 20 ФЗ-200, входят советы МКД и иные заинтересованные граждане. О совете МКД, его значении и функциях сказано в ст. 161.1 ЖК РФ.
Информация об «иных заинтересованных гражданах» не обозначена ни в одном документе, в связи с чем в эту категорию мы спокойно можем включить как простых жильцов МКД, так и специально созданные группы, которые организовали собственники, чтобы вести общественный контроль в сфере ЖКХ. При том, что ст. 1 ФЗ-212 гласит, что у граждан РФ есть право производить общественный контроль в сфере ЖКХ лично, а также в составе общественных и иных организаций негосударственного некоммерческого характера.
Никто не может мешать гражданину реализовывать право осуществлять общественный контроль в сфере ЖКХ, участвуя в этом. Субъекты общественного контроля могут создавать союзы и ассоциации, к примеру ассоциации советов МКД города, и проводить совместные мероприятия по контролю. Но простые лица, объединения общественного характера и организации некоммерческого типа осуществляют общественный контроль в сфере ЖКХ в соответствии с порядком, указанным в ФЗ-212, и иными ФЗ (ст. 3, 4).
Какие же законодательные права у субъектов общественного жилищного контроля?
У совета МКД и иных заинтересованных граждан есть возможность:
- Производить общественный контроль в сфере ЖКХ в соответствии с существующими для этого формами (ФЗ-212).
- Заниматься организацией мероприятий, в рамках которых осуществляется общественный контроль в сфере ЖКХ, и участвовать в них (точной характеристики мероприятиям не дается – вероятно, здесь также имеется в виду п. 1).
- Запрос информации у любого властного органа на любом уровне и любой компании в сфере ЖКХ в рамках ведения контроля; исключение составляют лишь законодательно ограниченные сведения (речь идет о государственной тайне, персональных сведениях и т. д.).
- Посещение соответствующих органов власти и компаний ЖКХ с учетом их рабочего распорядка и административных регламентов.
- Подготовка и отправка во властные органы, компании в сфере ЖКХ и СМИ документации, где отражены результаты жилищного контроля.
- Отправка соответствующих материалов в прокуратуру и иные органы, уполномоченные по правам человека, если нарушаются права и свобода частных физических лиц, объединений общественного и некоммерческого характера.
- Обращение в судебные органы с целью защитить интересы, которыми наделен неопределенный круг лиц, общественные и некоммерческие организации.
- Использование иных прав на основании российского законодательства.
Общественный контроль в сфере ЖКХ – процедура, которой совместно занимаются государственные жилищные инспекции и органы муниципального жилищного контроля. В их обязанности входит рассмотрение направленной им документации по результатам контроля, проведение обоснованных консультаций, предоставление ответов по возникающим вопросам в период, не превышающий 30 дней. В исключительных случаях ответы и консультации должны даваться немедленно, с учетом положений и выводов субъектов общественного контроля, а также принятия мер по защите интересов россиян. Следует помнить, что ключевыми функциями по общественному контролю в сфере ЖКХ все же наделены специальные органы.
Чем отличаются контроль в сфере ЖКХ на муниципальном уровне и на уровне общественности?
Общественный контроль в сфере ЖКХ – это мониторинг обязательств государственных и муниципальных надзорных органов.
Одна из функций Роспотребнадзора – следование санитарно-эпидемиологическим нормам, регламентирующим качество и безопасность услуг ЖКХ.
Роспотребнадзор занимается:
- исследованием питьевой воды и определяет, насколько химически и биологически она загрязнена, есть ли в ней вирусы;
- измерением уровня шума и вибрации от тепловых узлов МКД, вентиляционных систем, лифтового оборудования;
- контролем над выполнением мероприятий по дезинфекции, дератизации и дезинсекции;
- контролем над содержанием площадок, где установлены контейнеры, и мусоропроводов.
Нарушение СанПиНов по части использования объектов жилого назначения и качества питьевой воды грозит управляющим компаниям штрафом по ст. 6.4 и 6.5 КоАП РФ в размере до 20 тыс. руб. в первом случае и 30 тыс. руб. во втором.
УК также обязаны отвечать за предоставление ЖКУ плохого качества в рамках административной ответственности по ст. 14.4 КоАП РФ.
За нарушение порядка формирования цены Роспотребнадзор устанавливает штраф в размере до 30 тыс. руб. Если УК повторно нарушает правила, то выплачивает уже до 50 тыс. руб. Если управляющая организация необоснованно завышает тарифы, платит штраф в двукратном размере излишне полученной прибыли. Занижение тарифов тоже предусматривает штраф в размере 100 тыс. руб.
Эксплуатация, содержание и ремонт жилых объектов находятся в ведении ГЖИ РФ и ее органов в регионах. Государственная жилищная инспекция инспектирует и проверяет подконтрольные объекты и дает предписание на устранение обнаруженных неполадок.
При выявлении нарушений законодательства в сфере ЖКХ госжилинспекция дает указание аннулировать или приостановить лицензию юридического лица. Лицензию можно аннулировать только в соответствии с судебным решением. Основанием для рассмотрения дела в судебном порядке должно стать письменное обращение государственной жилищной инспекции в орган суда, где сказано, что управляющая компания нарушает лицензионные требования.
Государственная жилищная инспекция разрабатывает обращение в суд в письменном виде по решению комиссии, занимающейся лицензированием. Опорой в данном вопросе для комиссии служит ст. 199 ЖК РФ. В ней сказано, что обратиться в суд для аннулирования лицензии можно вследствие исключения многоквартирного дома площадью 15 % от общего метража МКД, которыми управляет УК.
Аннулирование лицензии ведется в следующем порядке:
Государственная жилищная инспекция за весь год дважды и более выдает управляющей компании предписание с требованием устранить нарушения требований лицензии.
Управляющая компания не выполняет предписания или выполняет их не так, как нужно, два или более раза, суд выписывает ей административное наказание.
В этой ситуации государственная жилищная инспекция имеет право исключить информацию о тех многоквартирных домах из реестра лицензий, по отношению к которым управляющая организация нарушила лицензионные требования.
В обязанности лицензионной комиссии входит рассмотрение вопросов об отзыве лицензии, если из реестра ушло 15% от общего метража МКД, находящихся в ведении УК.
Решение лицензионной комиссии служит для ГЖИ основанием для обращения в суд с требованием аннулирования лицензии управляющей компании.
После того как лицензия аннулирована, управляющая компания продолжает управление многоквартирным домом. Это длится до тех пор, пока владельцы квартир в МКД не избирают новую организацию. В обязанности органов исполнительной власти и органов местного самоуправления входит муниципальный контроль в сфере ЖКХ. Проведением плановых и внеплановых проверок, в рамках которых оценивается, соответствует ли деятельность УО требованиям и нормам муниципальных и федеральных нормативных актов, занимаются органы местного самоуправления ЖКХ.
Плановые проверки проводятся, когда истекает один год:
- с момента, когда началась работа по управлению многоквартирным домом;
- с завершения последней плановой проверки.
Проведение незапланированных проверок связано с тем, что граждане, юрлица и властные органы сообщают органам, осуществляющим муниципальный общественный контроль в сфере ЖКХ, о нарушениях.
Эти нарушения могут быть связаны:
- с избранием управляющей компании;
- порядком заключения с УО договора на управление;
- порядком содержания и ремонта общедомового имущества;
- обязательствами управляющей компании, о которых сказано в договоре управления;
- использованием предельных индексов изменения суммы оплаты коммунальных услуг.
Для внеплановой проверки не нужно согласование с органами прокуратуры и предупреждение проверяемой УК. На основании закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» прозрачность работы надзорных органов стала принципом защиты прав предпринимателей.
Общественники, собственники помещений жилого и нежилого назначения в МКД – это своеобразные контролирующие органы. Прямо выписывать штрафы управляющим компаниям у них нет права, но зато они могут направить жалобу вышестоящим инстанциям и подать исковое заявление в суд.
Например, в июле 2017 года руководителю управляющей организации (Калининградская область) выписали штраф в размере 25 тыс. руб. за обслуживание МКД ненадлежащего качества. Основанием для проверки, в ходе которой это выяснилось, стала жалоба собственников в прокуратуру. А другую управляющую компанию (г. Липецк) вынудили перестать обслуживать новый дом, поскольку собственники квартир грозились подать на организацию в суд.
Как считают эксперты, то, что появился общественный контроль в сфере ЖКХ, с одной стороны, хорошо – правительство предоставляет возможность лицам, участвующим в жилищных правоотношениях, договариваться по ряду вопросов, связанных с управлением МКД и оказанием коммунальных услуг. Однако законодатели не подумали, что владельцы жилых помещений в МКД могут быть не готовы к обсуждению договоров управления общедомовым имуществом из-за отсутствия желания или возможности.
Поскольку собственники квартир в МКД не знают жилищного законодательства, то нередко мешают УК выполнять свою работу. Жильцы обращаются, к примеру, напрямую в ГЖИ перед непосредственным предъявлением претензии к собственной УК. В результате управляющей организации приходится выплачивать штраф. Однако средства вполне могли пойти на то, чтобы решить возникшую проблему.
К сожалению, ГЖИ не всегда углубляется во все тонкости, а потому практика выписывания необоснованных штрафов – не редкость.
Во избежание подобных ситуаций рекомендуется установить хорошие (РЦОК ЛО — конструктивные) взаимоотношения с собственниками квартир в МКД с активной позицией. Для этого нужен определенный временной период, грамотная работа информационно-просветительского характера, появление множества центров, где оказывают юридические консультации, и отображение в СМИ хороших примеров по управлению МКД.
То есть общественный контроль в сфере ЖКХ во взаимодействии с УК и ТСЖ занимает двоякое положение. Законодательные нормы не говорят о том, что представители этих органов безусловно обязаны следовать требованиям и предложениям общественников. Однако вместе с тем действуют они весьма настойчиво, чем демонстрируют, что их мнение нужно учитывать и взаимодействовать с ними, привлекают внимание журналистов и органов по надзору к тому, что управляющие компании и товарищества собственников жилья работают недобросовестно.
При этом общественники активно занимаются информационно-просветительской работой, давая бесплатные консультации гражданам и регулярно освещая в СМИ действующие законодательные нормы в области ЖКХ.
Благодаря таким мерам собственники квартир должны стать более грамотными в правовом отношении, узнать, помимо своих прав, еще и об обязанностях, о которых нередко забывают. В условиях, когда конкуренция равна, а управляющие компании работают добросовестно, общественный контроль в сфере ЖКХ не влияет на ситуацию негативно, а, напротив, улучшает ее.
В какой форме осуществляется общественный контроль в сфере ЖКХ?
На основании ФЗ «Об основах общественного контроля в Российской Федерации» общественный контроль в сфере ЖКХ может быть представлен:
1. Общественным мониторингом. Речь идет о наблюдении за работой компаний, органов власти и органов, осуществляющих местное самоуправление.
В законодательстве указано, что общественный мониторинг должны проводить общественные объединения (палаты, советы, инспекции, комиссии) и организации некоммерческого типа. При этом общественный контроль в сфере ЖКХ иных видов невозможен без общественного мониторинга.
2. Общественной проверкой. Это касается также совета МКД и «любых заинтересованных людей».
Общественная проверка – обязанность общественных инспекторов. Но что касается прав, которыми наделен общественный жилищный инспектор, в законодательных актах есть некоторые разногласия. В ФЗ-212 написано, что о правах общественных жилищных инспекторов сказано в жилищном законодательстве. В п. 5 ст. 20 ЖК РФ сказано о правах, которыми наделены государственные и муниципальные жилищные инспекторы.
Общественный контроль в сфере ЖКХ проводят на основании законодательного порядка.
Поскольку эту тему не регулирует законодательство, ст. 6 ГК РФ гласит, что общественный жилищный инспектор наделен правами, совпадающими с правами государственного и муниципального жилищного инспектора.
То есть, у общественных жилищных инспекторов есть право:
- на запрос и получение информации и документации, необходимой, чтобы следить, соблюдаются ли обязательные требования;
- основанием для их запроса и получения являются мотивированные запросы от власти, юрлиц, органов местного самоуправления, ИП и физических лиц;
- на беспрепятственное посещение территории и МКД, расположенных на ней, наемных домов социального назначения, помещений общественного использования в МКД;
- беспрепятственный вход на указанные выше объекты осуществляется по предъявлению удостоверения и копии распоряжения руководства (заместителя руководителя) органа общественного контроля в сфере ЖКХ о проверке;
- на посещение и обследование объектов жилого назначения с согласия владельцев квартир в МКД;
- на проведение исследований, испытаний, расследований, экспертизы и иных мероприятий, связанных с контролем в сфере ЖКХ, оценку того, как наймодатели помещений жилого назначения в наемных домах социального использования соблюдают обязательные требования по отношению к наймодателям и нанимателям жилья в таких домах, как заключаются и выполняются договоры о найме помещений жилого назначения, социального использования и договоры найма жилья, как лица, о которых сказано в ч. 2 ст. 91.18 Кодекса, соблюдают требования к представлению документации, которая подтверждает информацию, наличие которой предполагает учет в муниципальном реестре наемных домов социального использования;
- на проверку соответствия устава ТСЖ, ЖК, ЖСК или другого специального кооператива потребителей, изменений, внесенных в устав организаций данного вида, законодательным требованиям РФ;
- на проверку, на основании заявлений владельцев жилых объектов в МКД, следующих параметров:
- насколько обоснованно решение общего собрания владельцев квартир в МКД создать ТСЖ;
- насколько правомерно избраны члены ТСЖ, ЖК, ЖСК или другого специализированного потребительского кооператива общим собранием;
- насколько правомерно общее собрание выбрало членов ТСЖ или правление ТСЖ избрало председателя;
- насколько правомерно правление ЖК, ЖСК или другого специализированного потребительского кооператива избрало своего председателя;
- насколько правомерно общее собрание владельцев квартир в МКД приняло решение об избрании УК, чтобы заключить с ней договор на управление МКД, на основании ст. 162 ЖК РФ;
- насколько правомерны условия, прописанные в договоре и его заключении;
- насколько правомерно заключение с УК договора на предоставление услуг и (или) проведение работ, связанных с ремонтом и содержанием общедомового имущества;
- правомерно ли заключение с гражданами, о которых сказано в ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, договоров на предоставление услуг, связанных с содержанием общедомового имущества и (или) проведением работ по его ремонту;
- насколько правомерно утверждение условий в данных документах.
Лицо, организующее общественную проверку, обязано сообщить руководству объекта, на котором она планируется, когда и как будут проведены указанные мероприятия, в течение какого времени (проверка не может длиться более 30 дней).
В рамках подготовки проверочных мероприятий в той или иной организации могут быть запрошены документы и материалы, необходимые для инспекции.
Общественная проверка дает определенные результаты, на основании которых разрабатывают специальный документ – Акт. В нем отражают:
- что явилось основанием для проверки;
- какие документы и материалы были изучены в ее рамках;
- какие факты и обстоятельства нарушений удалось установить (соответствующие данные отражаются в документах;
- если нарушений нет, их отсутствие отображают документально);
- какие результаты дала проверка, как можно устранить найденные нарушения (приведение предложений и рекомендаций на этот счет).
Итоговая документация, то есть акт, передается руководителю проверяемого органа. Документ также размещают в интернете, отправляют лицам, заинтересованным в проверке (речь идет об органах власти, местного самоуправления, ГЖИ, прокуратуре и т. д.).
3. Общественной экспертизой.
По закону общественная экспертиза может быть проведена любым органом, ведущим общественный контроль в сфере ЖКХ. Но здесь следует привлечь специалистов с соответствующим образованием и квалификацией в проверяемых вопросах, которые могли бы стать экспертами.
Совет МКД может столкнуться с трудностями, проводя общественную экспертизу. Экспертиза не должна длиться более 120 дней с того момента, как было объявлено о ней. По результатам мероприятия разрабатывают документацию с обоснованной экспертной оценкой, выводам о последствиях принятия материалов, документации, на основании которых проводилась экспертиза, и предложения по усовершенствованию. Итоговую документацию оправляют заинтересованным органам власти и компаниям, а также публикуют, в том числе в Интернете.
4. Общественным обсуждением.
Лицо, организующее общественное обсуждение, должно:
- заблаговременно опубликовать сведения по теме, которая выносится для обсуждения, периоде проведения и ходе мероприятия, а также дате подведения его итогов;
- позаботиться о том, чтобы все участники могли свободно ознакомиться с материалами по вопросу, который выносится для обсуждения.
5. Общественными (публичными) слушаниями. Субъекты общественного контроля или органы местного самоуправления, компании в сфере ЖКХ организуют собрания, для участия в которых привлекают простых людей.
В ходе общественных слушаний граждане обсуждают наиболее социально значимые вопросы. Как правило, слушания проводят подвластные субъекты общественного контроля (общественные палаты и т. д.) в указанных в законах ситуациях.
К организации и проведению слушаний предъявляются особые требования – открытость и публичность. Площадь и оснащение помещений, где они ведутся, должны соответствовать количеству размещаемых граждан. Процедура организации слушаний примерно совпадает с организацией общественного обсуждения. Результаты слушаний подводятся и обнародуются по аналогичной общественному обсуждению схеме.
То есть общественный контроль в сфере ЖКХ может быть выражен разными формами. Но наиболее удобными и эффективными для простых россиян являются общественное обсуждение и общественная проверка.
Поддерживают граждан в области общественного контроля региональные центры.
Региональный Центр общественного контроля в сфере ЖКХ как средство поддержки инициативных граждан
Система общественного контроля развивается: появляются ресурсные центры, поддерживающие общественные инициативы в российских субъектах, работает координирующий центр всероссийского уровня.
В субъектах (РЦОК ЛО — к сожалению, не во всех) РФ создают региональные центры, осуществляющие общественный контроль в сфере ЖКХ, и это поддерживают органы власти в регионах и общественные организации.
Чтобы региональные центры общественного контроля всероссийского масштаба успешно функционировали, создан Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ.
Региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ координирует в том или ином российском субъекте деятельность профильных НКО и активистов. Для координации формируется реестр НКО, действующих в сфере жилищно-коммунального хозяйства, создается общественный совет или другой орган, который объединяет НКО, активистов, экспертов и иных заинтересованных граждан. Для улучшения координации разрабатывают и реализуют совместный рабочий план в области защиты прав граждан, ведут разъяснительную работу на темы ЖКХ, вносят предложения, способные улучшить качество работы сферы.
Обязанности регионального центра общественного контроля ЖКХ – это методическая, организационная, информационная поддержка региональных НКО и активистов, работа по их обучению и консультации.
Зарегистрирован данный орган может быть в качестве самостоятельного юрлица.
Региональный центр также может просто выступать в качестве проекта, который совместно ведется с властными органами и общественными организациями, не как юрлицо.
Национальный центр общественного контроля – это ресурсный центр, который поддерживает деятельность центров в регионах и осуществляет сопровождение методического, юридического, информационного и организационного характера.
В обязанности национального центра входит:
- разработка и поддержание единого сайта сети общественного контроля, обеспечение формирования личного кабинета для каждого из региональных центров;
- работа по обучению сотрудников, представляющих региональные центры общественного контроля, предоставление им материалов информационно-методического характера, которыми могут пользоваться профессионалы разных профилей;
- материалы также могут распространяться среди граждан;
- кроме того, материалы предоставляются с целью публикации их в СМИ;
- разработка рекомендаций, связанных с методологией и методиками деятельности региональных центров в общем, а также самостоятельных акций и мероприятий, которые проводят региональные центры;
- помощь региональным центрам в рассмотрении жалоб граждан;
- организация сбора наиболее эффективных практик, которые может использовать общественный контроль в сфере ЖКХ, и создание условий, в которых различные региональные центры могут обмениваться опытом;
- сбор, анализ и обобщение данных об обстановке в области ЖКХ в российских субъектах, предложений, выдвинутых региональными центрами, по улучшению функционирования ЖКХ, включая оптимизацию существующих в сфере нормативов;
- организация взаимодействия между региональными центрами общественного контроля и федеральными органами власти.
Россиян консультируют по правовым вопросам через приемную в Центре общественного контроля. Основанием для консультаций являются личные или письменные обращения в общественную приемную, телефонные звонки и обращения на сайте НП «ЖКХ-контроль».
Прежде всего, общественные приемные разъясняют россиянам существующие законодательные нормы, консультируют их, оказывают организационную поддержку, когда взаимодействуют потребители и представители компаний, которые предоставляют услуги в сфере ЖКХ.
Если, чтобы решить проблему, нужно обратиться к уполномоченным органам госконтроля и/или муниципального контроля (надзора), общественная приемная помогает подготовить такое обращение, отслеживает, как оно идет, информирует людей об итогах и последствиях процедур, которые провели контрольные (надзорные) и иные органы власти. Общественная приемная должна располагать журналом звонков, в котором специалисты фиксируют день поступления жалобы, содержание, промежуточные и конечные итоги ее рассмотрения. Формат ведения журнала заявок – электронный.
Если выявляются факты нарушения законодательства, общественные организации:
- адресно консультируют граждан, ведут работу организационного характера и, если нужно, помогают готовить обращения в уполномоченные органы;
- отправляют свои запросы уполномоченным органам по контролю и надзору;
- осуществляют общественный контроль над тем, как удовлетворяются жалобы, ведется информирование об итогах проверок и мерах, которые были приняты;
- сообщают в СМИ о выявленных нарушениях законодательных требований и итогах их устранения;
- объясняют, с какими правовыми последствиями столкнутся граждане, нарушающие закон.
Если уполномоченные органы не реагируют в отведенные сроки на запросы по нарушениям, общественные организации разбираются в данных вопросах, и поддерживает их в этом региональный Центр общественного контроля. Подобные ситуации обсуждают в ходе заседаний совещательного органа при руководстве российского субъекта или регулярного совещания, где рассматривают насущные проблемы в ЖКХ. В совещании участвуют представители властных структур, суда, органов по надзору и контролю, предприятий в сфере ЖКХ, общественных организаций и средств массовой информации.