История № 1. История успеха участников проекта ШОК из Нижегородской области, или Как заставить управляющую компанию выполнять закон Клавдия Михайловна Ложкарева, проживающая в г.Заволжье (Нижегородская область), председатель совета МКД, весной 2016г. обратилась в ГЖИ.
Предметом обращения с ее стороны стало то, что домоуправляющая организация ООО «Жилсервис 1» незаконно повысила тарифы на содержание и ремонт жилья. ГЖИ на основании письменной жалобы председателя совета МКД проверила факт нарушения и подтвердила его. Домоуправляющая компания действительно незаконно повысила тарифы, в связи с чем ГЖИ обязала ее провести перерасчет и вернуть переплаченные финансовые средства владельцам квартир в доме №11 по ул. Грунина г. Заволжья.
Однако руководство домоуправляющей организации не согласилось с таким исходом дела и не вернуло жильцам МКД финансовые средства, оспорив предписание ГЖИ и подав заявление в арбитраж. При этом компания подала заявление в полицию, где С. Б. Калинин, руководящий ООО «Жилсервис 1», обвинил Ложкареву в том, что она наносит урон репутации его организации и причиняет своими общественными действиями моральный ущерб, оцененный им в 12 тыс. руб.
Однако Клавдия Ложкарева не испугалась и не покинула пост председателя совета МКД.
Вместо этого женщина опросила людей, проживающих в соседних домах, и выяснила, что там граждане обязаны платить за услуги в сфере ЖКХ в двойном размере. Ложкарева обратилась к гражданам, которые также ведут общественную деятельность, – участникам проекта ШОК, с которыми познакомилась на семинаре, к членам НП «Общественный контроль ЖКХ и социальной сферы» и депутатам думы г. Заволжье объединиться и выборочно проверить, насколько законны тарифы на услуги ЖКХ во всех микрорайонах города.
С предложением согласились. Как стало ясно в ходе проверки, тарифы действительно были незаконно и необоснованно завышены. Отметим, нормы законодательства нарушали все УК г. Заволжья. Клавдия Ложкарева все подсчитала и выяснила разницу между теми тарифами, которые должны быть, и теми, что по факту установлены. Разница составила от 1 до 4 руб. 88 коп. с квадратного метра. Таким образом, УК нечестно заработали в 2015 г. порядка 10–12 млн руб., и эти средства, если оценивать состояние жилья и прилегающих к домам дворов, ушли не на благоустройство. Деньги коммунальщики положили в карман.
Клавдия Ложкарева выступила с предложением отправить коллективное заявление в полицию. На основании этого заявления органы правоохранения провели проверку, однако она не дала результатов – признаков преступления не удалось найти. Но Клавдия Ложкарева не отступила и выступила на местном телевидении. Женщина предложила жителям города потребовать от УК следовать закону и отдать горожанам причитающиеся им средства. Граждане подали заявления, где потребовали провести перерасчет, однако документы были проигнорированы.
Отступила ли Клавдия Ложкарева? Нет.
Она стала изучать документацию. Правоохранительные органы отказались возбуждать уголовное дело по статье «Мошенничество», сославшись на то, что в договорах на управление якобы есть пункт, который позволяет повышать тарифы на коэффициент инфляции. По мнению Ложкаревой, это противоречило законодательным нормам. После изучения официальных ответов от органов правоохранения Ложкарева отметила: сведения в договоре не проверялись на подлинность (не были проверены протоколы общих собраний, легитимны ли эти собрания), сотрудники полиции руководствуются формулировкой пункта «тарифы могут быть увеличены», которая сама по себе не может стать основанием для одностороннего повышения цен.
После повторного изучения ЖК РФ Клавдия Ложкарева поняла, что в законодательных нормах, в соответствии с которыми должны формироваться тарифы на оплату услуг ЖКХ, изменений не было. Как и прежде, тарифы утверждает общее собрание владельцев квартир в МКД или решение органа МСУ.
В результате Ложкарева смогла достичь цели. По решению арбитражного суда второй инстанции, УК провела перерасчет и вернула жильцам дома № 11 по ул. Грунина финансовые средства.
История №2. Конструктивный подход к решению проблемы возврата неправомерно отчужденных помещений общего имущества собственников МКД, Кострома.
Жители МКД способны решить проблему, связанную с выбыванием общедомового имущества (колясочных, чердаков, технических подвалов, мусоросборочных камер) из их собственности и переходом этих помещений к коммерческим структурам.
В области общественного контроля работает Некоммерческое партнерство «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль». В Центре зафиксированы подобные отчуждения, и исчисляются они сотнями тысяч. Обычно отчуждению предшествует ошибочная оценка статуса объекта. Этим занимаются специалисты, работающие в комитете муниципального имущества, и при определении статуса они не учитывают проектное назначение объекта.
Порядок простой.
Объект заносят в реестр муниципальной собственности, после чего сдают его в аренду, получают справку из БТИ и регистрируют в госреестре прав как муниципальную собственность. По завершении процедур объект реально продать, и тогда жители больше не могут им распоряжаться.
Подобные ситуации возникают и в случае с новостройками, при нарушении законодательных требований о долевом участии в возведении жилых объектов. Происходит отчуждение земельных участков прилегающих к домам территорий и различных элементов инфраструктуры МКД. Отчуждение на территориях города, где ведется застройка, составляет 10–90%. Все зависит от того, как расположены дома по отношению к центру города.
Результат – владельцы квартир в МКД не способны обеспечить нормальное содержание инженерного оборудования, проживание становится не таким комфортным, затрудняется капитальный ремонт, нельзя внедрить энергосберегающие технологии. Часто урон становится очень серьезным. В данный момент известно о тридцати случаях, когда обрушились МКД, что вызвало гибель людей. Если не учитываются права владельцев квартир в МКД, положительных изменений в сфере ЖКХ не происходит.
Граждане не могут управлять тем, что должно им принадлежать, и тратят силы на судебные разбирательства. Как ясно из статистики, в последнее время суды встают на сторону собственников квартир в МКД. Это понятно из случаев, когда суды Москвы (100 положительных решений), Костромы (53), Воронежа, Твери, Новосибирска поступают именно так.
Несмотря на то, что правота собственников в большинстве случаев очевидна, не стоит забывать, что суды – это всегда долго и очень дорого. У региональных центров, осуществляющих общественный контроль в сфере ЖКХ, сейчас есть письма Минстроя главам российских субъектов и руководству органов жилищного надзора. Именно благодаря письмам тему стали обсуждать в администрациях. У жилищных инспекторов появился больший интерес к проблемам защиты прав на общее имущество.
Здесь стоит сказать, что особенно успешно работают ЖИ Московской, Костромской, Воронежской, Мурманской областей. Вместе с тем владельцы квартир в МКД предпочли бы, чтобы жилищные инспекции в Санкт-Петербурге, Кемеровской и Калининградской областях действовали бы более решительно, быстро и профессионально. В обозначенных российских субъектах незаконное использование подвалов и подъездов очень мешает качеству содержания жилья и темпам капремонта, создает условия, вызывающие быстрый износ несущих конструкций, особенно если речь идет о домах, относящихся к историческому фонду. Случаи, когда жилищные инспекторы выдают предписания администрациям и требуют исключения общего имущества из реестра собственности субъекта или муниципалитета – единичные. Нечасто встречаются ситуации, когда инспекторы и органы прокурорского надзора действуют синхронно. Как правило, итог такого взаимодействия – констатация факта о госрегистрации права собственности муниципального образования и рекомендация владельцам квартир в МКД решать вопрос в суде. При этом есть варианты исправить ошибки, не погружаясь в судебные разбирательства, и вернуть имущество тем, кому оно принадлежит по закону.
К примеру, колясочная является общим объектом. В соответствии с законом, это – зарегистрированная общая собственность с момента, когда была приватизирована первая квартира в доме. В законе о регистрации прав сказано, что госрегистрация права на жилье в МКД – это вместе с тем и госрегистрация права на общедомовое имущество. Таким образом, помещение колясочной вместе с регистрацией жилых помещений в доме превращается в общедомовой объект.
Если на это же помещение в дальнейшем регистрируется право собственности муниципального образования, встает вопрос конкуренции прав собственности, которые были зарегистрированы. Так, собственники квартир зарегистрировали свое право на основании закона, и при этом, спустя несколько лет, администрация регистрирует этот же объект, но как собственность города. Ясно, что основанием для второй регистрации не является право. Владельцы квартир в МКД хотят, чтобы подобных ситуаций не возникало, а потому заинтересованы в большем участии органов жилищного надзора. Тем более что регистрация права муниципального образования не означает прекращение прав владельцев на объект. Об этом неоднократно говорил и Верховный суд, разъясняя положение.
То есть, чтобы исправить ситуацию, глава городской администрации должен лишь подписать распоряжение, в соответствии с которым неправомерная запись о том, что у города есть индивидуальное право на это имущество, была бы исключена из госреестра прав. Эта диспозиция и есть основание для того, чтобы исключать общие помещения из государственного реестра прав Санкт-Петербурга, а с прошлого года и Москвы. В данный момент таких случаев пока немного, и власти российских регионов не торопятся восстанавливать законные права собственников. Если бы жилищные инспекторы выдавали компетентные заключения и предписания, справиться с юридическими заблуждениями было бы намного проще, а главы городских администраций с большей охотой обсуждали бы и исправляли ошибки. Если спор можно разрешить мирным путем, нет необходимости и в судебных разбирательствах.
Так, к примеру, центр общественного контроля в Костроме и городская администрация имеют опыт разрешения спорных ситуаций, чему не раз способствовал общественный диалог. Опыт этого региона постепенно перенимают и другие города: Воронеж, Липецк, Калининград, Тверь. Опытом интересуются в Крыму, во Владимире, Барнауле, Сыктывкаре.
Порядок осуществления общественного жилищного контроля: новые возможности и новые вопросы
Если создается комиссия по обнаружению объектов общего имущества в муниципальном реестре собственности, и на этой основе совместно работают общественники и администрация, становится возможным:
- существенное сокращение срока, в течение которого восстанавливаются права;
- исключение расходов на компенсацию издержек на судебные разбирательства;
- избежание нецелевых затрат из бюджета города;
- мобилизация ресурсов владельцев жилых объектов на качественное содержание, реконструкцию МКД и облагораживание прилегающих к дому территорий.
Чтобы выполнять рекомендации, описанные в Программе стратегического развития ЖКХ до 2020 года, одна из целей которой – разработка мер по восстановлению прав жильцов на имущество, Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ выдвинул следующие предложения:
- Разработать и утвердить в российских регионах меры, направленные на обеспечение прав собственников на объекты общедомового имущества;
- Публично открыть состав муниципальной собственности в МКД.
Органы местного самоуправления, российские субъекты (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) должны сформировать комиссии, в состав которых войдут профильные ведомства, региональные центры, осуществляющие общественный контроль в сфере ЖКХ, группы владельцев жилых помещений в МКД, чтобы выявить объекты, отвечающие критериям общего имущества, входящего в собственность российских субъектов и муниципальных образований.
Чтобы оказать российским субъектам и муниципальным образованиям методическую помощь, синхронизировать их деятельность, где примет участие Минстрой и ЖКХ, необходимо сформировать федеральную комиссию по обеспечению прав владельцев квартир в МКД и должного содержания общедомового имущества. В ее состав должны войти специалисты-волонтеры. Жилищные инспекторы должны позаботиться об организации круглых столов и семинаров, посвященных проблемам прав собственности и эксплуатации общедомового имущества для работников муниципальных образований и УК.
Все эти предложения НП «ЖКХ Контроль» одобрил заместитель министра Андрей Чибис, отметив, что органы ГЖИ в регионах должны способствовать решению проблем жильцов, связанных с возвратом их законных прав на общедомовое имущество, и разрешению споров вне суда.
Как пример регионы изучили то, как действовала региональная комиссия по возврату общего имущества в МКД (Костромская область). Комиссия регулярно оценивала недвижимость, определяла признаки общедомового имущества и выявляла случаи, когда объекты незаконно переходили к муниципалитетам. Комиссия успешно работала в течение последних нескольких лет, что позволило вернуть свыше 50 помещений, среди которых колясочные, чердаки и подвалы. Примерно такая же положительная практика существует в Москве и Санкт-Петербурге. Законодательные требования становятся жестче, а потому владельцы квартир в МКД чаще думают, как экономить коммунальные ресурсы, из каких источников брать дополнительные средства на ремонт жилья.
При этом планы и идеи, как правило, разнятся с существующим положением дел, когда жильцы по факту не владеют общим имуществом: колясочные, технические помещения и инженерное оборудование в них, мусоросборные камеры отчуждаются при содействии администраций третьим лицам, из-за чего, безусловно, в домах становится менее комфортно и безопасно. Собственники, возмутившиеся таким положением дел, сначала обращались к сотрудникам всех инстанций, однако это не дало результатов. Когда владельцы помещений поняли, что для эффективной борьбы нужны слаженные действия, то объединились вокруг региональной Ассоциации ТСЖ и ЖСК Костромы. Вместе с тем Ассоциация наладила контакт с организациями из других российских регионов.
Ассоциация детально рассмотрела проблему, изучила, как она возникла, взглянула на нее с юридической точки зрения и решила, что отчуждение помещений в пользу муниципальных образований является незаконным. ЖК РФ гласит, что законные основания, чтобы отчуждать помещения, отсутствуют.
Если рассматривать вопрос технически, то, что происходит, – прямой развал инженерного оборудования дома. По-другому охарактеризовать это сложно. В течение полугода удалось рассмотреть 11 объектов, среди которых и подвалы технического назначения, и признать их соответствующими требованиям ст. 36 ЖК РФ. В заседании комиссии участвовали представители Общественной палаты, ГЖИ, областного суда, прокуратуры, областной коллегии адвокатов и независимые специалисты.
Однако участники проанализировали и раскритиковали деятельность комиссии. Администрация Костромы сообщила, что помещения были ошибочно квалифицированы при разработке реестра муниципальной собственности, что вызвало неправомерное отчуждение собственности владельцев квартир в МКД. Лица, участвовавшие в заседании, потребовали действовать активнее, создавать условия, чтобы полностью исключить из практики муниципалитета факты отчуждения помещений общей собственности, помогать собственникам возвращать общедомовое имущество и разрабатывать механизм по его возврату вне суда.
Минрегионразвития поддержало позицию ОПРФ, современный опыт по защите прав собственников и восстановлению целостности инженерного оборудования, от которого зависит безаварийное использование МКД. В связи с этим орган направил российским субъектам письмо, где было рекомендовано распространить опыт костромской администрации по созданию межведомственных комиссий в центрах. Задачей этих комиссий стало выявление и возврат общей собственности и общей долевой собственности владельцам квартир в МКД. Механизм удалось запустить. Создание комиссий началось в ряде других российских регионов (Мурманск, Калининград и т. д.). Работа комиссий показала, что ни на одно из обнаруженных помещений общедомового имущества, входивших в муниципальную собственность, при госрегистрации прав не было правоустанавливающей документации, а значит, они должны быть возвращены собственникам на праве общедолевой собственности. Муниципалитеты допустили явную ошибку, а потому у граждан есть возможность урегулировать проблему вне суда.
