Собственники нескольких десятков домов в столице доказали, что при грамотном подходе можно получить в свою собственность подвалы и чердаки — и за счет них компенсировать ряд расходов.

Нехороший дом

Дом в Фурманном переулке, 15, производит самое приятное впечатление: чистый двор, ухоженный палисадник, детская площадка, фасад без бородавок-кондиционеров, цветы в подъезде, а в подвале — общественная библиотека, бесплатный спортивный зал и даже музей. Эдакий оазис Европы в центре Москвы. Однако для Департамента городского имущества этот дом — рассадник скверны, в подвале которого собираются карбонарии — негласное содружество десятков столичных домов, посягнувшее на самое святое. Собственность, которую город считал своей.

Их неформальный лидер — глава ТСЖ «Дом на Фурманном» Татьяна Лебедева, она первая смогла отсудить у департамента имущества подвал и вернуть его в общедомовую собственность. Теперь это главный актив дома, который позволяет его жителям минимизировать коммунальные расходы.

В 2012-м Лебедева совершила революцию в арбитраже: до ее победы почти никому не удавалось вернуть свою собственность, если на нее положили глаз региональные власти. Суды длились почти три года. Теперь десятки ТСЖ со всей Москвы приезжают к ней за юридической помощью и консультацией — бесплатной, как Лебедева заверила Лайф. Собираются там же, в подвале дома, где кроме всего прочего оборудован большой зал для приема делегаций и проведения семинаров по управлению домами.

"Собственники начали активно судится с департаментом имущества еще в 2006-2007 годах. Однако тогда судебная практика складывалась негативно: многим судьям зачастую просто не хватало квалификации или желания тщательно разобраться в этом довольно сложном и специфическом вопросе. Однако постепенно судей удалось убедить в своей правоте. Вначале на сторону собственников встал Высший арбитражный, а потом и Конституционный суд" — столичный адвокат Лариса Гинц

В ходе таких процессов в Москве сложилось содружество жильцов десятков столичных домов, которые помогают друг другу вернуть общее имущество из собственности города: эта помощь как юридическая, так моральная — все-таки идти против чиновников в суд непросто, говорит Гинц. По ее словам, шансы вернуть общее имущество в большинстве случаев есть и они существенны.

Золотые подвалы

Заходя в свой подъезд, мы редко задумываемся о подвалах или чердаках. Кому они принадлежат? Кто сейчас их занимает и на каком основании?

Между тем для рачительного хозяина это буквально золотое дно. Вот, например, бухгалтерия «Дома на Фурманном». Хотя большая часть помещений дома — общего пользования, несколько комнат ТСЖ сдает арендаторам по довольно смешной для Москвы цене — 1 тыс. рублей за кв. метр. В 2015 году это принесло ТСЖ выручку почти в 2,5 млн рублей.

Один миллион рублей ушел на текущие расходы по содержанию дома. Остаток общее собрание жильцов дома решили пустить на компенсацию взносов жильцов на капитальный ремонт и оплату отопления квартир.

«Вот такой коммунизм в отдельно взятом доме», — улыбается Татьяна Лебедева.

Как следует из арбитражной практики, попадают общие чердаки и подвалы в собственность правительства Москвы довольно обыденным способом: БТИ готовит бумаги на как бы «ничейные» квадратные метры, Росреестр регистрирует право собственности, после чего помещения сдаются властями в аренду или выставляются на продажу.

"Мы начали бороться за наш подвал, когда испугались, что арендаторы сожгут весь дом, как позже и случилось в доме, где располагался трагически известный клуб «Хромая лошадь». Они делают незаконные перепланировки, прорубают отдельные выходы, углубляют фундамент, не допускают жильцов для обслуживания общего имущества. Теперь мы сами отбираем арендаторов и только под довольно жёсткие требования" — Татьяна Лебедева, глава ТСЖ "Дом на Фурманном"

Экспроприация у экспроприаторов

«Оставить решения судебных инстанций без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения», — объявляет судья и зал судебных заседаний наполняется аплодисментами.

12 апреля 2016 года в кассации победил очередной член «содружества карбонариев» — ТСЖ «Рождественский бульвар, 10/7». Мэрия зарегистрировала как свою собственность подвал (на деле — целый цокольный этаж) еще в 2007 году на основании «выписки из реестра объектов недвижимости». Этаж сдавался под ресторан «Мюнхен» — 308 кв. м под смешные 38 тыс. рублей в год, рассказывал член ТСЖ Михаил Шульман.

Теперь мы сможем сдавать по коммерческим расценкам, и это будет приносить пользу как дому, так и его жильцам, компенсируя их затраты по коммунальным услугам, — говорит довольный Шульман.

Это не первый суд «Рождественского бульвара». До суда с мэрией жильцы долго судились за чердак, правда на этот раз не с городом, а бизнесменом Александром Константиновским, которому в марте предъявлено обвинение в рейдерстве. Схема также не блистала оригинальностью: под чердаком выкупалась квартира или комната, после этого фальсифицировался протокол общего собрания ТСЖ, согласно которому весь чердак бесплатно передается счастливцу: дескать, не нужен он никому, и члены ТСЖ не против, чтобы им распоряжался господин N.

У воюющих сторон разная статистика

Правительство Москвы формально много раз пыталось решить вопросы с «ошибочно» отчужденным из владения жильцов имуществом. Создавались различные межведомственные комиссии, которые действительно в некоторых случаях без суда возвращали помещения собственникам. Однако в 2014 году создана комиссия с обратным назначением: «по вовлечению в оборот» всех этих чердаков и подвалов. Иными словами, комиссия выясняет, какие чердаки и подвалы можно продать, сдать в аренду или еще как использовать.

Одновременно в 2014-2015 годах в каждом районе Москвы возрождены ГБУ «Жилищник» — в их ведение передано в управление огромное количество таких помещений, понятно, наиболее ликвидных и обустроенных — в целом около 5 млн кв. м. Понятно, что ни о каком возврате собственникам этих помещений и речи не идет, а некоторые подвалы пытаются как можно скорее продать новым собственникам.

Мы едем по Москве и смотрим: вот этот подвал скоро продадут, и вот этот, — отмечает Шульман. — А ведь каждый из них мог бы приносить пользу жильцам, а не какому-то дяде и чиновникам.

По данным Департамента имущества Москвы, за 2015 год приватизированы путем проведения торгов 246 объектов недвижимости общей площадью 25,5 тыс. кв. метров на общую сумму 3,1 млрд рублей.

Конечно, не каждый суд выигрышный. Например, дело ТСЖ «Сивцев Вражек, 20», после победы в двух инстанциях кассация отправила на новое рассмотрение: как выяснилось, чиновники заключили с арендаторами инвестиционный договор на переоборудование технических этажей в «художественные мастерские» — хотя жильцы и не давали своего разрешения на такую переделку. Так что тяжба продолжается и все-таки председатель ТСЖ Ольга Опарина надеется на победу.

В самом департаменте имущества уверяют, что выигрывают большинство споров за нежилые метры. - «В большинстве своем претензии ТСЖ являются необоснованными. За 2015 год из 17 дел 10 решений принято судом в пользу Департамента, заявили в пресс-службе. — Сегодня для малого бизнеса у города действительно большое количество предложений как по аренде небольших помещений, так и продаже. Город максимально эффективно приватизирует площади, не используемые органами власти».

У содружества коммунальных карбонариев другая статистика: из почти сотни судебных дел более половины закончились в пользу ТСЖ, возвратив жильцам 32 тыс. кв. м бывшей столичной собственности. Остальные оспариваются в различных инстанциях.

Практически в любом доме что-то, да перешло в чужие руки, — говорит Лебедева. — Это могут быть не только подвалы и чердаки, но различные кладовки, колясочные, помещения для кружковой работы - список длинный. Между тем, чтобы вернуть общее имущество нужно, чтобы выполнялись только два требования: изначально или на дату приватизации первой квартиры в доме  эти помещения или этаж предназначались для общедомовых нужд, и второе — находящиеся в них оборудование (счетчики, трубы, краны,насосы и прочее) обслуживает более одного помещения (жилого или нежилого) . Поэтому выгоду от использования таких помещений могут получать жители.