С просторов социальных сетей.

(размышления вслух)

Вот уже почти дюжину лет все мы, граждане нашей любимой необъятной Родины, наблюдаем процесс, который сначала носил имя «Реформа ЖКХ» (или похожее), потом, поскольку существующее имя стало у всех на устах с «неприятным привкусом», имя решили поменять и, не долго думая, назвали: «#ЖКХменяется».

Сильно ли изменился при этом «привкус» - не известно, поскольку за столько лет и привычка выработалась, и ... с теми болезнями и их последствиями, которые ранее считались «патологиями» как то научились жить.

Время идёт, «ребёнок» от рождения прошёл стадию «детского лепета», научился «немного ходить» (но покачиваясь), «пошёл в школу», перешёл в «пубертатный период» и встретился с очередным «кризисом переходного возраста», когда «детский юмор уже не прокатывает» и уже характеризует «ребёнка» как «недоразвитого», а до взрослого рассуждения и самостоятельности ещё далеко. Плюс к этому основной «родитель-воспитатель» явно сам не всегда понимает реалии окружающего мира, чтобы правильно подсказать «ребёнку»: «как себя надо вести и быть в ладу с обществом».

Получается, что ребёнок за это время вырос с явными «дефектами развития», ставшие последствиями «тяжёлых родов» и «неграмотности родителей». Но, поскольку это чадо имеет достаточно весомое влияние на окружающее его общество (а может даже влияние «родителя» более значимо), то общество вынуждено так или иначе контактировать.

Однако наблюдаются и «побочные явления» таких контактов: общество начинает «опускаться» до уровня поведения «отпрыска», искореняются хорошие ценности, прививаются «не очень хорошие», то (кое-что), что в других обществах уже давно воспринимается как аксиома (или безусловная истина), в этом обществе принимается как «необязательная нагрузка» или «необязательная ответственность».

Таким образом на лицо диагноз: патологическое влияние одного лица на социум, приведшее, в силу недоразвитости влиятельного лица, к дегенеративным последствиям для социума, грозящим разрушением фундаментальных основ мировоззрения социума, а так же возможным его полным распадом, как единого целостного организма.

Жёстко? или смешно?

Но ведь примерно так и происходит.

Смотрим статью 35 Конституции РФ, в которой говорится о свободе распоряжения своей собственностью. Да, это, по сути, декларация, которая в федеральном законодательстве должна быть переложена в нормативно-процедурную базу, согласно которой это право распоряжения своей собственностью должно быть реализовано так или иначе в тех или иных условиях жизнедеятельности. Но основное должно остаться: «право самостоятельного распоряжения объектами своей собственности».

Критики сразу скажут: «А есть другая статья Конституции РФ, в которой говорится о том, что права могут быть ограничены, если это требует безопасность и интересы других лиц».

Да, соглашусь, есть такая. Но, может быть, законодателю («родителю») необходимо создать такие условия жизнедеятельности, при который собственник сам захочет сделать так, чтобы ничто не мешало другим лицам и было безопасно для всех против варианта когда у собственника под предлогом «забота об окружающих и их безопасность» отберут у него право распоряжаться своей собственностью и решат за него: что и как надо сделать?

Это мне напоминает ситуацию с нынешними реальными детьми и родителями.

Выходят мама и ребёнок во двор со своими игрушками. Мама где-то на скамеечке журнал читает, а ребёнок... а) берёт чужую игрушку и как свою желает унести, б) кидает в другого ребёнка песочек, камушки, совсем не понимая последствий, в) меняется с кем-то неравноценно игрушками, г) берёт в рот всякую «каку» и т. д. и т. п.

Вопрос: а что же родитель делает?

А родитель спокойно устраняет последствия и уводит ребёнка с площадки, а дальше...НИЧЕГО!!! МОЛЧАНИЕ!!! (со стороны родителя. Или такое объяснение, которое «не доходит».)

Просто родитель не знает: как объяснить ребёнку, что чужое брать/воровать — это не хорошо, что кидаться песочком — это ОПАСНО, а не просто способ «демонстрации возможностей/силы», что «употреблять в пищу всякую «каку» — это тоже ОПАСНО... И самое главное: родитель не знает, как привить ребёнку ответственность за свои поступки. И традиционное мнение: «время всё поправит». А родитель — молчит.

Итог: чадо вырастает «беспредельщиком», поскольку ему не объясняли «как жить».

А родитель, всё далее осознавая опасность деятельности своего чада для окружающих, применяет самый простой способ влияния на ситуацию: полный запрет на то, то, это и т. п.

Вопрос: кто виноват в сложившихся ситуациях ранее и в последствиях, которые сформировались с годами позже?

Однозначно — РОДИТЕЛЬ!!!

Причём тут ЖКХ?

Очень просто. Смотрим статью 39 ЖК РФ, в которой говорится о том, что «собственник несёт бремя расходов на содержание». Т.е. собственник не отвечает за своё имущество, его судьбу, а только отвечает за то, чтобы было достаточно расходов на содержание.

Вообще странный термин «расходы» (узнать бы его юридическую трактовку). Но главное даже не слово «расходы», а то, что они идут на содержание. Т.е. собственник должен потратиться на ..., но не отвечает за конечный результат; у него нет бремени ответственности за результат содержания.

Это как «на свадьбу потрачено ..., но свадьба отменилась».

Какая аналогия с ребёнком в песочнице?

Очень простая: ребёнок на физиологическом уровне тратит свою энергию и возможности своего организма на своё развитие. А какой будет результат? Ребёнок не знает — он просто живёт. Однако, если воспитание ребёнка «правильное», то есть сформированы некоторые психологические (а в ЖКХ на уровне законов) рамки, то вероятность, что он потратит свои силы на, например, бесполезную драку, чтобы отстоять свои права, уже будет гораздо меньше.

Вероятность, что он засунет палец в розетку или ещё чего, т. е. подвергнет себя опасности, а может и других лиц, так же будет максимально понижена. И т. д. и т. п.

Возникают вопросы:

Наше любимое государство реально считает нас, собственников, неразумными детьми, которым очень сложно пояснить: «что такое Хорошо и что такое Плохо»?

Или наш любимый «родитель» просто сам не знает как это всё донести своему «чаду», чтобы оно росло полноценно взрослым?

Неужели методы запретов и принципиальных ограничений на решение тех или иных вопросов, связанных с нашей собственностью и с нашей жизнедеятельностью — единственно возможный вариант воспитания?

А не боится ли наш «родитель», что так или иначе «чадо» когда-то вырастет и само поймёт основные принципы, только отношение к родителю будет уже «не то»?

Возвращаемся к ЖКХ.

Что же написано в ЖК? С учётом ст.39, а так же других статей за нашу собственность, её состояние отвечает кто угодно, но только не сам собственник. И даже в случае непосредственного управления отвечают ВСЕ, т. е. некое сообщество, но не сам собственник.

Другая аналогия. Допустим Вы — помещик. У вас есть своё имение, хозяйство, дом, хозпостройки, участок, и т. п. Вы — собственник своего имения.

И, поскольку, имение большое, а у Вас постоянные «дела в городе — бизнес», то заниматься имением Вам некогда. Вы нанимаете управляющего.

Но с одним главным условием: за ВСЁ, что происходит в имении: за «приплод», убыток, «пожар и наводнение» и их последствия, «счастье в доме» и «хорошее настроение», безопасность задуманную и внезапную (метеорит) и т.п. отвечает этот управляющий. Причём своим «рублём».

Причём получает он свой «рубль» строго по тарифу: ХХХ руб/месяц.

И при этом помещика совсем не волнует: каким образом это всё будет сделано, поскольку «в начале года мы договорились на тариф, значит будь любезен...», а иначе «я, помещик, пожалуюсьв городскую управу и тебя накажут рублём, что ты не содержишь моё имение в надлежащем состоянии».

Не смешно ли? На мой взгляд — это полный абсурд со всех сторон (надеюсь, что не я один так думаю). Что сказали бы в нормальном обществе про такого помещика? (не стану предполагать).

Но так получается, к сожалению, что подавляющее большинство МКД в РФ в настоящее время живут именно по такой схеме (про помещика и наёмного управляющего — натурального «козла отпущения»).

Критики сразу скажут: «у имения один собственник, а в МКД много». Да. Это так.

Но разве это повод для того, чтобы отменить право самостоятельного распоряжения и отменить ответственность за свою собственность?

(Прим.: мнение, что «собственники в МКД являются собственниками только своих помещений» даже не буду рассматривать, как бред).

Т.е., получается, что для нашего «родителя» (государство) самый страшный факт — это то, что в МКД много собственников, а потому ... ст.35 Конституции можно пренебречь. Весело! А может быть всё же подумать и придумать нормальную схему отношений? (в отличие от описанной «помещик — управляющий козёл отпущения»).

Прим: Теперь пойдут конкретные предложения

Если в МКД много собственников и нет единого хозяина, который бы за всё отвечал (в отличие от одиночного помещика в своём имении), то, очевидно, надо создать такого. И это должно быть лицо, ассоциативно представляющее в жёсткой связке всех собственников сразу.

Есть ли такая юридическая организационно-правовая форма организации, подразумевающая «автоматическое» включение в эту организацию лиц по признаку вхождения их в определённом статусе в неявное (неформализованное) сообщество, расположенное на определённой территории (объекте)?

Не очень большой специалист в юриспруденции, но, думаю, что такой ОПФ ещё нет.

Значит такая ОПФ должна быть создана. Предлагаю в отношении МКД название:

Жилищно-хозяйственная ассоциация собственников (ЖилХАС) (рабочее название для данного текста :-) ).

Что должно входить в круг обязанностей и полномочий ЖилХАС.

1. Общее собрание собственников помещений превращается в общее собрание ЖилХАСа.

2. Избранный руководитель ЖилХАСа совершает сделки от имени ВСЕХ собственников с последствиями для ВСЕХ собственников (вне зависимости от того «За» или «Против» был конкретный собственник, за исключением случаев возникновения ответственности по случаям нарушения прав других лиц).

3. ЖилХАС отвечает целиком за содержание МКД. ДА! Именно ЖилХАС отвечает и несёт материальную, административную ответственность, которую в равно-пропорциональной степени разделяют ВСЕ собственники (за исключением «исключений», которые надо обсуждать и «дорабатывать»).

4. В случае, если в МКД нанимается Управляющая организация для оказания услуг содержания и ремонта (или части услуг), то договор заключается между ЖилХАС и УО, но при этом «первым лицом», отвечающем за ВСЁ в МКД так и остаётся ЖилХАС, однако часть ответственности по отдельным «вопросам» может быть целиком или частично (в определённых пределах) переложена на УО по договору. В частности, если эти «вопросы» требуют «особых подходов», то такие договоры могут быть по этим вопросам иметь «типовую утверждённую форму» (например, по газу).

5. В специальном случае «особого согласия» собственников может быть заключён договор доверительного управления комплексом недвижимого имущества — МКД, который от имени всех собственников заключает ЖилХАС с Управляющей организацией. При этом ответственность по всем вопросам содержания и ремонта и их обеспечения возлагается на УО; т. е. тарифы на содержание утверждает УО — собственники только оплачивают счета и принимают решение о «качестве управления» по итогам договорного периода, а так же принимают решение о продлении договора или его расторжении.

6. ЖилХАС может иметь свой банковский счёт и может нанимать сотрудников и заключать хозяйственные договоры, не противоречащие законодательству, в т.ч. по вопросам оказания услуг (части услуг) содержания и/или ремонта МКД. Обеспечение сделок должно быть предусмотрено решениями органов управления ЖилХАС.

7. ЖилХАС имеет право брать кредиты, займы, при этом ответственность за ВЕСЬ договор несут собственники в равной степени. Т.е. вне зависимости от того, кто заплатил свою часть по взятому ЖилХАС кредиту, а кто не заплатил — за конечный результат по сделке отвечают ВСЕ!!! Вопрос внутренних расчётов между собственниками не включается в рамки кредитного договора.

8. ТСЖ остаётся формой организации профессиональной деятельности по управлению МКД (своим и, если приглашают, чужим МКД). ТСЖ вправе заключать только договоры оказания услуг/подряда, либо само оказывать такие услуги.

ЖилХАС не может являться учредителем ТСЖ, но заключает договор с ТСЖ от имени всех собственников в МКД. Исключается вариант, когда ТСЖ заключает договор управления с УО, при этом оставаясь представителем собственников — представляет собственников ЖилХАС. Договор доверительного управления может заключать только ЖилХАС.

В остальном деятельность ТСЖ не меняется. В случае изменения формы управления в МКД — ТСЖ должно быть ликвидировано в «добровольно-принудительном порядке» (т. е. в определённые сроки)

Очень существенно в контексте понимания «целостной картины» управления МКД — В отношении чего именно осуществляется управление?

И тут необходимо на уровне закона создать понятие «комплекс недвижимого имущества» как некий материальный объект в определённых кадастровых границах, содержащий в своём составе целевые: участок, здание(-я), элементы благоустройства, системы технического обеспечения ресурсоснабжения, безопасности и прочие.

Поскольку в различных сферах жизнедеятельности так же могут быть определены похожие по сути комплексы, то можно на уровне законодательства в конкретных сферах выделять виды комплексов недвижимого имущества, а именно: «комплекс недвижимого имущества — МКД», «комплекс недвижимого имущества — коттеджный посёлок», «комплекс недвижимого имущества — садово-дачный массив» и т. п.

Определение и документальное оформление комплексов категорически важно как для систематизации оформления и сопровождения сделок по управлению комплексами недвижимости, а так же для государственного мониторинга.

При должном анализе и «наложении» на содержание комплекса различной информации можно наглядно увидеть экономическую «картину» развития комплексов (а не их отдельных частей).

В предложениях я немного «забыл» о своей применённой аналогии: «родитель — ребёнок».

Как эти предложения могут повлиять на «взросление ребёнка», если под «ребёнком» понимается «собственник» и «сообщество собственников»?

А вот как раз непосредственно и способны повлиять.

Это как «отправить парня в армию». И «родитель» (государство) должен на это решиться. Уже не «пацан», а ответственное за свои решения лицо.

Лицо, которое имеет определённые ресурсы (свои деньги) и обязанности по соблюдению норм. Критики скажут: «Да невозможно знать все нормы!»

Да! Невозможно! Но для этого есть возможность привлекать консультантов, общаться внутри коллектива (ЖилХАС), принимать решение о найме «проф.консультантов», которые помогут с принятием решения.

И не надо «родителю» бояться, что что-то случиться с его «чадом», с кем-то, с чем-то...

У нас на дорогах гибнут ежедневно очень много людей и «родитель» как-то «не говорит» об этом, а в МКД, вдруг, появилась «особая забота». В коттеджных посёлках монополии управленцев и повальные жалобы собственников и ... тишина (от «родителя»).

А что же с «профессиональной помощью»?

А здесь как раз «родитель» (государство) должно бы создать пул профессиональных игроков и участников рынка.

1. Профессиональные управляющие организации, действующие по лицензии, а лучше по «категоризированной лицензии», т. е. для различных УО с различными масштабами «клиентуры» желательно предусмотреть различный уровень лицензирования, подразумевающий наличие определённых фондов, персонала, чтобы УО могла обеспечить (в теории по нормам) определённый охват клиентов и оказание качественных услуг.

2. Профессиональные частные консультанты, аттестованные по гос.программам на оказание консультационных услуг. Аттестация консультанта должна позволять использовать имя консультанта как эксперта (определённого уровня) в конфликтных ситуациях (для актирования фактов, событий) или когда требуется, например, проверка (наподобие аудиторской проверки) деятельности ЖилХАСа, квалифицированное мнение специалиста для принятия решения собранием и т. п.

3. Профессиональный пул государственных экспертов, оказывающих как консультативные услуги (как частные консультанты), так и имеющие право проведения судебной экспертизы оказания услуг (т. е. это уровень квалификации более высокий, чем уровень «частных консультантов»), обучения и др.

Подытоживая...

Считаю, что возвращение ответственности собственника (полной, но с возможной передачей) как раз и решит большинство проблем современного сообщества собственников: «нежелание участвовать в собраниях», «желание пожаловаться, а там пусть разбираются», «моя хата с краю, а за дверью квартиры — не моё» и пр.

Именно чёткие схемы ответственности и чёткое определение объекта управления устраняет «недомолвки» и «недоразумения» в отношениях с УО, например, когда УО «говорит»: «А по договору УО я за этот кран (<условно>) не отвечаю»....

Именно вариант, когда за ВСЁ в МКД отвечают ВСЕ собственники заставляет собственников общаться и находить решение, а не разбегаться по «норкам». Действующие нормы как раз позволяют собственникам откровенно лениться в вопросах управления МКД.

Именно осознанное взросление личности и признание своей ответственности придаёт этой личности силу, собственную уверенность в себя и в своё будущее, заставляет развиваться и применять «творческие подходы»... а иначе, так и останется «слюнтяем» и «нытиком».

А наш «родитель» хочет этого же?

Если хочет, то ... «пора отправлять парня в армию, а не вечно подтирать сопли и заставлять других отвечать за его огрехи».

Александр Бондарь

15.11.2016

PS: я не описал здесь предложения, которые обеспечивают организационные связки для полного функционирования системы отношений. Они есть. Готовы. Но они всего лишь «обеспечение», а не «самое главное».