Что делать, если управляющая компания плохо работает? Или ваша УК решила обанкротиться с вашими деньгами?
Шаг 1. Выбрать другую управляющую компанию.
Посмотреть возможные рейтинги управляющих компаний (как вариант сайт "Реформа ЖКХ"). Обязательно встретиться и пообщаться с жителями домов, которые обслуживают альтернативные УК. Посмотреть дворы, в которых живут жители.
Неформально обсудить вопрос смены управляющей компании с соседями. Съездить к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудить все интересующие вас вопросы. Причем ехать необходимо как можно более крупной группой скептически настроенных жителей.
Шаг 2. Выбрать способ смены управляющей компании.
Жилищный кодекс не дает право собственникам просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их можно сделать выбор, каким способом вы будете менять управляющую компанию.
Основные способы смены УК:
1) Выбор новой управляющей организации в связи с окончанием срока действия договора управления со старой УК.
2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ)
3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
4) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.
Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс - если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.
Шаг 3. Провести собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.
Прежде чем проводить собрание, внимательно изучить договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.
1) Готовим повестку собрания.
В повестку собрания необходимо включить вопросы о:
а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,
б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,
в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,
г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт перечисленного общедомового имущества и придомовой территории,
д) сроках передачи технической документации и накопленных средств от старой управляющей организации к новой,
е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.
2) Не менее чем за 10 дней уведомить всех собственников помещений в доме о проведении собрания.
( образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме)
Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.
Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в договоре управления. Во многих договорах присутствует такой пункт.
Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).
В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один - два свидетеля оставляют свои подписи.
3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме.
С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.
(ссылка на образец бланка решения)
Однако при получении бланка решения, каждый собственник должен расписаться в реестре выдачи бланков голосования.
(ссылка на образец реестра выдачи бланков)
4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.
Бланк Решения собственников используется все тот же. Однако обратите внимание на то, что собственник отмечает в бланке решения, на какой части собрания он голосовал, на очной или заочной. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем подтвердить, что были соблюдены все необходимые процедуры при проведении собрания.
Не забываем, что собственники должны расписаться о получении бланка голосования в соответствующем реестре.
5) Составляем протокол собрания.
Собственно, все понятно из образца протокола собрания.
6) Уведомляем собственников о результатах собрания.
Уведомление о результатах общего собрания собственников производится в том же порядке, что и уведомление о проведении собрания. Вам также необходимо направить каждому собственнику уведомление заказным письмом или вручить лично под роспись, если ранее собственники не избрали другой надлежащий способ уведомления.
Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию.
Шаг 4. Уведомить старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.
Не смотря на то, что мы и так отправили в старую управляющую компанию протокол собрания о том, что мы сменили УК, не лишним будет отдельно направить требование о передаче денег и технической документации на дом в адрес вновь избранной управляющей организации.
Шаг 5. Заключить договор управления с новой управляющей организацией.
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.
Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.
Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?
В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда у нее будут заключены договора с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг в вашем многоквартирном жилом доме. Если проблема поставки ресурсов в МКД решена напрямую с собственниками, то смотрим ссылку Процедура изменения перечня МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет управляющая организация.
Если этот процесс затянулся по вине старой управляющей компании, собственникам или новой управляющей организации придется решать данный вопрос в судебном порядке, а до того момента платить в старую УК.