С просторов Интернета

КРАТКАЯ ИНСТРУКЦИЯ для тех кто хочет контролировать деятельность управляющей компании, но не знает с чего начать. Практический опыт собственников конкретного МКД в г.Одинцово, Московской области.

 

Для контроля деятельности любой УК вам прежде всего необходимо обеспечить выполнение ТРЕХ ОСНОВНЫХ УСЛОВИЙ:

1) Наличие минимум 5 сознательных жителей дома, которые будут контролировать начисление коммуналки и расчеты УК с поставщиками, а также доводить информацию до остальных жителей (если меньше - это коррупция и договорняки и у вас ничего не получится, т.к. УК не будет чувствовать давление общественности).

2) Вы должны знать сколько денег в месяц "потребляет" ваш дом и понимать структуру расходов.

Здесь два основных блока:

1. Оплата ресурсникам;

2. Оплата услуг УК.

ПРИМЕР в цифрах нашего дома:

1. 3 500 тыс.руб, в т.ч.:

а) 2 500 тыс.руб - отопление (счет приходит от тепловой компании и включает в себя ВСЁ тепло в т.ч. подогрев воды для ГВС);

б) 600 тыс.руб - электроэнергия (Мосэнергосбыт);

в) 400 тыс.руб - водоснабжение и водотоведение (Водоканал).

2. 2300 тыс.руб. (перечень услуг и их периодичность приведен в вашем договоре с УК).

ИТОГО РАСХОДЫ СОБСТВЕННИКОВ нашего дома в месяц составляют сейчас около 5 800 тыс.руб.

3) Вы должны иметь доступ к общедомовым приборам учета тепла/воды/электричества, а также получать счета от ресусников. Без этого вы не сможете ничего рассчитать и проверить.

Почему разделяют расходы на оплату ресурсников и оплату услуг УК?

Потому что они имеют разные основания возникновения и проверять их надо по разному:

- ресурсники - это транзитные деньги (какой счет приходит в УК от тепловиков/мосэнергосбыта/водоканала), такая сумма и должна быть распределена между жителями и ни копейки больше.

- за услуги УК мы платим по цене, состав и калькуляция которой подробно расписана в договоре с УК.

ПРОВЕРКА РАСХОДОВ СОБСТВЕННИКОВ ДОМА (проводим по двум блокам указанным выше):

1. ОПЛАТА РЕСУРСНИКАМ И НАЧИСЛЕНИЯ.

Во-первых - достаём счета от ресурсников (даёт УК. Если не даёт - договариваемся с ресурсниками сами и ищем выходы на людей с отдела расчетов, либо идем к руководству, объясняем причину запроса, они должны понять, т.к. это в их же интересах). Я так по началу в мосэнергосбыте выходил на сотрудника отдела расчетов, потом УК сама начала всё предоставлять.

Во-вторых - проверяем оплату УК выставленных счетов от ресурсников. Либо просим в УК платежку с отметкой Банка о проведении платежа, либо уже постфактум отслеживаем иски на сайте арбитражного суда (сейчас уровень неплатежей за ресурсы довольно высокий, поэтому иски в суд довольно оперативно подаются).

В-третьих - идем в подвал и сверяем цифирки общедомовых счетчиков с показаниями указанными в счетах от ресурсников (ссылки УК на нарушение техники безопасности при доступе в технические помещения - игнорировать, предварительно надев каску).

В-четвертых - требуем файл от бухгалтера с распределением счетов от ресурсников по КАЖДОЙ квартире (самая болезненная процедура, т.к. там обычно всё равно косяки находятся ибо человеческий фактор никто не отменял). Не забываем что общая сумма в этом файле должна сходиться с выставленными счетами от ресурсников.

2. ОПЛАТА УСЛУГ УК в соответствии с тарифом.

Здесь всё намного проще - просто проверяете полноту и периодичность выполняемых работ по блокам:

  • - уборка помещений (периодичность сверяете с графиком, качество оцениваете на глаз). Вы должны знать сколько техничек и дворников трудится и справляются ли они с объемом работ;
  • - уборка придомовой территории (в пределах 5 метров от дома). Ну тут и так всё видно.
  • - вывоз бытовых отходов, обслуживание мусоропроводов, содержание лифтов, это тоже в принципе на поверхности.
  • - обслуживание инженерных сетей и коммуникаций (это в основном устранение аварий, засоров, протечек, ремонт и замена вышедших из строя элементов инженерных сетей и дома в целом и т.д.).
  • - текущий ремонт, по графику утвержденному в начале года.

МЕТОДЫ МОШЕННИЧЕСТВА НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ УК:

1) Простое завышение распределяемых на собственников счетов от ресурсников (только указанная выше проверка вас спасёт).

2) Сбор средств с собственников и отсутствие оплаты счетов от ресурсников, при этом УК успевает прокручивать ваши деньги в других проектах (не забываем что появляются пени, которые вы также будете оплачивать, ни куда не денетесь).

3) Сбор дополнительных средств за подогрев воды для целей ГВС (при том что это уже включено в счет от котельной).

4) Заключение УК договора с ресурсниками, где счет выставляется не за потребленное домом тепло, а с учетом "нормы потребления", график которого указан в приложении к договору (не выборка планового объема предполагает возмещение УК понесенных расходов на "обеспечение" этого планового объема). Очень коррупционноемкая формулировка, позволяющая завышать Управляющей компании счет от котельной в два раза.

МЕТОДЫ СНИЖЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ:

1) Описанный выше контроль начислений (позволит избежать простого мошенничества);

2) Ежемесячное составление актов невыполненных работ и принуждение УК к снижению тарифа не лично Вам, а дому в целом, например за мусоропровод, если он закрыт или за мытьё полов, которое осуществляется не два раза в неделю, а раз в месяц (у каждой УК расчет на то, что придет несколько собственников с такими заявлениями и естественно это так и будет, т.е. отделаются лёгким испугом).

3) Т.к. основной статьёй в жизни наших домов в зимний период является отопление, то необходимо настроить систему отвечающую за открытие и закрытие клапанов и минимизировать теплопотери дома (закупить недостающие доводчики на все входные двери, закрыть все щели и маленькие окна в подвалах и чердаках, отрегулировать батареи в подвалах, на лестничных площадках и пожарных лестницах) с целью минимизации обогрева общих площадей и исключения "обогрева улицы".

Например в нашем доме с помощью данных мероприятий, нам удалось снизить счет за отопление дома с 5 млнруб (67 руб на кв.м.) до 2,5 млн.руб. (34 руб на кв.м.). в месяц.

Если ваш дом помимо общедомового счетчика тепла, оборудован также индивидуальными приборами учета (должны быть расположены в каждой квартире), то необходимо перевести расчеты за тепловую энергию с учетом показаний ИПУ.

Учет тепла по ИПУ также стимулирует каждого собственника экономить и не жечь понапрасну тепло, т.к. за каждый потраченный киловат придется платить.

4) Ну и конечно выбор УК с минимальным тарифом.

В качестве примера приведу расчет стоимости услуг разных управляющих компаний в близлежащих домах:

  • -Тариф 31,5руб*75000квм=2,4 млн.руб. в месяц.
  • -Тариф 39,7руб*75000=3 млнруб в месяц.
  • -Тариф 37,7руб*75000=2,8 млнруб.

Как видите разница в тарифе в несколько рублей может существенно сказаться на бюджете вашего дома.

Т.о. можно сделать вывод, что за счет описанного выше контроля деятельности Управляющей компании, вполне реально снизить ежемесячные расходы собственников дома более чем в два раза, при этом не снижая качества обслуживания дома.

В масштабах одного дома это пара миллионов рублей, в масштабах района - это несколько десятков миллионов рублей, а в масшабах города - это сотни миллионов рублей в МЕСЯЦ.